Indexmiete im Gewerbemietvertrag: Hält Ihre Klausel?

Indexklausel und Wertsicherung in der Gewerbemiete – was nach dem BGH-Urteil vom März 2026 gilt

Die Inflationsrate lag im September 2026 nach Angaben des Statistischen Bundesamts bei 3,3 Prozent – so hoch wie seit Dezember 2023 nicht mehr. Bei vielen indexierten Gewerbemietverträgen führt das zu spürbaren Mieterhöhungen. Ob sie geschuldet sind, hängt von der Wirksamkeit der Klausel ab. Der Bundesgerichtshof hat im März 2026 klargestellt, dass solche Klauseln zusätzlich einer AGB-Kontrolle unterliegen – mit erheblichen Folgen.

Was eine Wertsicherungsklausel ist

Mit einer Wertsicherungsklausel (auch Indexklausel) wird die Miete an einen Preisindex gekoppelt, in der Praxis meist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, steigt die Miete. Die Sonderregel für Wohnraummietverträge (§ 557b BGB) gilt für Gewerberäume grundsätzlich nicht. Maßgeblich sind hier das Preisklauselgesetz (PrKG) und das AGB-Recht.

Erste Hürde: das Preisklauselgesetz

Nach § 1 Abs. 1 PrKG darf die Höhe einer Geldschuld grundsätzlich nicht „unmittelbar und selbsttätig“ durch den Preis anderer, nicht vergleichbarer Güter bestimmt werden. Für Mietverträge lässt § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. d und e PrKG eine Anbindung an den Verbraucherpreisindex zu, wenn der Vertrag ab Vertragsschluss mindestens zehn Jahre läuft, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Außerdem muss die Klausel hinreichend bestimmt sein und darf keine Partei unangemessen benachteiligen – etwa, wenn nur ein Indexanstieg weitergegeben wird, ein Rückgang aber nicht, oder wenn nur eine Partei eine Anpassung verlangen kann (§ 2 PrKG).

Verstößt eine Klausel nur gegen das Preisklauselgesetz, wird sie – sofern der Vertrag nichts anderes regelt – erst mit rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung unwirksam; bis dahin bleiben ihre Wirkungen unberührt (§ 8 PrKG). Bereits gezahlte Erhöhungen können dann grundsätzlich nicht zurückverlangt werden.

Zweite Hürde: die AGB-Kontrolle

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der BGH entschieden, dass vom Vermieter vorformulierte Indexklauseln zusätzlich der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nach § 307 BGB unterliegen. Im entschiedenen Fall knüpfte die Klausel an einen Indexstand an, der mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn lag. Die Mieterin hätte damit Preissteigerungen aus der Zeit vor Vertragsbeginn getragen, ohne eine Gegenleistung zu erhalten. Zudem blieb widersprüchlich, ob sich die Miete automatisch oder erst auf schriftliche Aufforderung ändert. Der BGH bestätigte die Würdigung der Vorinstanz, die Klausel sei unangemessen benachteiligend und intransparent. Individuell ausgehandelte Klauseln unterliegen dieser Kontrolle nicht.

Die Folge: Rückforderung möglich

Entscheidend ist die Rechtsfolge. Scheitert eine Klausel an § 307 BGB, ist sie von Anfang an unwirksam; § 8 PrKG schützt den Vermieter dann nicht. Der Mieter kann die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückverlangen, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind; die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Für Vermieter mit vielen gleichlautenden Formularverträgen kann sich daraus ein erhebliches Rückzahlungsrisiko ergeben.

Checkliste für Vermieter und Mieter

• Laufzeit prüfen: mindestens zehn Jahre fest oder entsprechender Kündigungsverzicht bzw. Verlängerungsrecht des Mieters?

• Ausgangsindex prüfen: Knüpft er an Vertragsschluss oder Mietbeginn an und nicht an einen deutlich früheren Monat?

• Mechanik prüfen: Ist eindeutig geregelt, ob die Anpassung automatisch oder auf Verlangen erfolgt und welcher Wert für spätere Anpassungen gilt?

• Symmetrie prüfen: Wirkt die Klausel auch bei sinkendem Index zugunsten des Mieters?

• Entstehung prüfen: Formularklausel oder individuell ausgehandelt?

• Vermieter: Bestandsverträge und Vertragsmuster überprüfen und für Neuverträge anpassen

• Mieter: Erhöhungen der vergangenen Jahre prüfen und neue Erhöhungen bei Zweifeln nur unter ausdrücklichem Vorbehalt zahlen, damit die Rückforderung gesichert bleibt

Fazit

Gerade bei steigender Inflation lohnt ein genauer Blick auf die Indexklausel: Eine unklar oder einseitig formulierte Formularklausel kann von Anfang an unwirksam sein. Sprechen Sie uns bei Fragen gern an.

Stand: 17.10.2026

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