Verjährungsbeginn bei Rückerhalt der Mietsache (BGH XII ZR 96/23)

Der BGH hat klargestellt, wann die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt. Maßgeblich ist nicht das formelle Ende des Mietverhältnisses, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zurückerlangt.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter die Räume vorzeitig verlassen und die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Obwohl der Vermieter die Rückgabe als „gegen seinen Willen“ bezeichnete und das Mietverhältnis rechtlich noch fortbestand, sah der BGH hierin einen Rückerhalt der Mietsache. Entscheidend war, dass der Vermieter faktisch wieder Zugriff auf die Räume hatte und diese kontrollieren konnte.

Folge: Die Verjährung der Schadensersatzansprüche begann bereits mit dem Schlüsselerhalt – und nicht erst mit dem Ende des Mietvertrags. Eine bloße Rücknahmeverweigerung kann den Verjährungsbeginn nicht hinausschieben, wenn der Besitz tatsächlich übergegangen ist.

Für Vermieter gilt: Sobald die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zurückkehrt (z.B. durch Schlüsselübergabe oder -einwurf), läuft die Verjährungsfrist des § 548 BGB – unabhängig davon, ob das Mietverhältnis formal noch besteht.