Gewerbemietrecht: Außerordentliche Kündigung nur bei konkreter Störung (OLG Hamburg 4 U 1/25)

Das OLG Hamburg (Urteil vom 01.08.2025 – 4 U 1/25) entschied über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrags. Im Streitfall wollte eine Mieterin vorzeitig kündigen, weil sie wirtschaftliche Unsicherheiten sah: Sie wusste nicht, ob sie die Verlängerungsoption des Mietvertrags erfolgreich nutzen könnte. Zum Zeitpunkt der Kündigung konnte sie die Räume jedoch uneingeschränkt nutzen, und der laufende Betrieb war nicht beeinträchtigt.

Die Mieterin berief sich darauf, dass ihre wirtschaftliche Planungssicherheit gefährdet sei. Das Gericht machte jedoch deutlich: Eine Kündigung setzt eine bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs voraus. Bloße Befürchtungen über mögliche zukünftige Probleme reichen nicht aus. Nur wenn sich konkret abzeichnet, dass der Vermieter seine Pflichten nicht erfüllen wird und eine Störung zeitnah eintreten wird, kann dies eine Kündigung rechtfertigen. Erst dann ist die Situation qualitativ mit einer bereits eingetretenen Störung vergleichbar.

Vor diesem Hintergrund erklärte das OLG die Kündigung der Mieterin für unwirksam. Die Entscheidung zeigt, dass die Nutzung der Mieträume zum Kündigungszeitpunkt entscheidend ist – wirtschaftliche Sorgen allein begründen kein fristloses Kündigungsrecht. Eine außerordentliche Kündigung im Gewerbemietrecht ist nur gerechtfertigt, wenn die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret bevorsteht.